问题
问答题
某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。
答案
参考答案：(1)计算财务净现值。
运用公式：
[*]。
[*]万元÷(1+15%)-1000万元-[*]万元=256.43万元。
由于FNPV=256.43万元＞0，项目可行。
(2)计算财务内部收益率。
运用公式：
[*]。
①当i1=17%时，[*]万元÷(1+17%)-1000万元-[*]万元=71.29万元。
②当i2=18%时，[*]万元÷(1+18%)-1000万元-[*]万元=-7.63万元。
③因此，[*]，由于FIRR=17.9＞15%，项目可行。
(3)运用公式：1+Ra=(1+Rr)×(1+Rd)，其中Ra是表面收益率，即财务内部收益率，Rr是实际收益率，Rd是通货膨胀率。考虑通货膨胀，该项目实际收益率为：Rr=[*]。
在求财务净现值时，要画一个现金流量图，真正理解有关公式计算的起止点；存求财各内部收益率时，i1、i2的选取要多试几次才能成功。
解析：[知识点] 财务内部收益率