杜永生、杜喜生、杜满生、杜海生、杜海鱼系同胞兄妹。他们的父亲于1994年去世后,杜永生即成家另过,只留母亲杨三妮和杜喜生、杜海生、杜满生、杜海鱼在一起生活。2001年,杜永生以700元价款买下村里的平房三间、马棚一间。2003年,杜永生出面为此房产申领了“宅基地使用证”,证内填明户主是杜喜生,家庭成员为五口人。该村的宅基地清查登记表上记载,宅基地使用证上所填的五口人,是户主杜喜生和家庭成员杨三妮、杜海生、杜满生、杜海鱼。这五口人曾对此房产管理使用过一段时间。但杜永生仅在2003年口头答应过将争议房产以原买价出卖给杜喜生,但双方至今未交付房产和价款,也未办理房屋买卖契税及书面合同,房屋产权证明仍在杜永生手中。2004年杨三妮去世。2009年4月原告杜海生、杜满生、被告杜喜生之间因家务发生纠纷,杜永生在此时声称争议房产只转让给杜喜生一人所有,并将他保存的宅基地使用证上所填的“五口”人改为“一口”人。同年7月,经杜喜生联系,以1800元价款将争议房产出租给邻居卢维柱使用,但承租人所交的房屋租金却是由杜永生收取的,且最后议定房屋出租价是900元。杜海生、杜满生以房产是全家共有财产为由,提起确权诉讼。
问:根据上述案情,分析本案中房屋的所有权归属。
参考答案:杜永生以700元价款购得争议房产,依照《民法通则》第71条、第72条的规定,是该房产的合法所有权人,依法享有对该房产占有、使用、收益和处分的权利。杜永生在自己申办的宅基地使用证上已经声明户主是杜喜生,家庭成员是杜喜生、杨三妮、杜海生、杜满生、杜海鱼五口人,这是杜永生对自己所有的财产行使处分权的行为,意思表示真实,但其处分的结果不是所有权的转让,只是占有、使用权与所有权的分离。
原因在于:《物权法》第153条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。所以,就本案而言,第一,宅基地使用证是对农村居民建筑住宅使用土地的合法状况予以确认的证件。只有持有宅基地使用证的人,才能在其合法使用的宅基地范围内建房,因此,宅基地使用权人应当与房屋所有权人一致。房屋产权证书是确认房屋产权的合法证据,其他证件不能代替房屋产权证书确权的效力。本案中,尽管杜永生没有实际居住在讼争房屋内,但一直是房屋产权证的持有人和登记名义人。第二,杜永生虽然口头上说过要将此房以原价转让给杜喜生,但从未交出过产权证书,也未收取过杜喜生给付的房价,更没有实际将房产交付给杜喜生使用,却收取了邻居卢维柱交纳的900元房租。第三,房屋所有权的转让,分无偿转让(即赠与)和有偿转让(即买卖)。依照《民通意见》第128条规定,赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。而本案中,房屋产权证书至今仍在杜永生手中,杜喜生和杜海生、杜满生等人虽在此房中居住过,却并不是根据赠与合同占有、使用该房屋。
综上所述,争议房屋的产权既没有发生过无偿的转让,也没有发生过有偿的转让,所有权一直由杜永生拥有。