某市某镇居民梁某2005年申请到一块宅基地，打算建造一栋3层楼房，并办妥了建设用地规划许可证及施工许可证等手续，后来梁某筹措资金失败，便于2006年5月初向同镇居民张某借款10万元，双方签订了一份书面合同，约定：梁某于一年后还款，如一年后不能还款，则所建造的房屋的一半归张某所有。2007年初该房屋建成，梁某在房屋产权登记时，将产权登记为自己所有。同年5月借款到期后，梁某不能按期还本付息，张某便主张分割房屋，并要求变更产权登记，梁某口头答应，但一直未予办理产权变更，张某也没有实际搬入楼房内。同年12月，吴某找到梁某，愿意出价23万买下该楼房，梁某认为价格合理，于是二人签订了书面买卖合同，吴某支付全部价款，双方到房管部门办理了产权变更。梁某拿了10万元的本息偿还张某借款，张某认为楼房是其与梁某共有的，梁某无权私自出售房屋，遂诉至法院请求确认梁某与吴某的房屋买卖合同无效。
问：(1)张某是否拥有房屋的共有权
(2)吴某是否能取得房屋的所有权
参考答案：(1)张某能否取得涉案楼房的共有权，要考察不动产物权的变动要件是否齐备。
首先，张某与梁某订立的合同包括两方面的内容，其一是自然人之间的借款关系；其二是附条件的所有权分割合同。从合同效力看，是双方真实意思表示之下不违反法律规定的有效合同。双方应当严格履行合同义务。
其次，房屋建成时，还款期限还未届满，梁某将房屋登记在自己名下的行为并无不妥。借款到期后，梁某无力偿还债务，则从借款到期时梁某与张某的房屋所有权分割合同即生效，张某可以请求梁某办理房屋产权变更手续从而取得部分房屋的所有权。但是根据《城市房地产管理法》、《物权法》和《合同法解释(一)》第9条的有关规定，房屋所有权变动必须办理登记，在没有登记前，尽管合同生效，继受人也不能取得所有权。
综上，张某既没有实际占有房屋，也没有办理房屋产权变更登记，不能取得楼房的共有权。
(2)梁某与吴某的买卖合同是双方真实意思表示，梁某是房屋合法所有人和处分权人，双方也办理了登记过户手续，因此，吴某已经取得了房屋所有权。具体而言，首先，根据案情介绍，吴某在与梁某签订买卖合同时，并不知道梁某与张某之间的合同关系，也就不存在恶意串通损害第三人利益的情形。其次，虽然梁某在与吴某签订买卖合同时，已经负有对张某的义务，但张某的权利属于债权性质的权利，在吴某实际取得房屋所有权的情况下，根据物权效力优于债权效力的原理，张某的权利不足以对抗吴某的物权。再次，吴某的不动产所有权符合法律规定的形式要件，即办理了过户登记手续。
因此，吴某取得楼房的合法所有权。