2003年12月31日，方某将自己的2所房屋出租给刘某使用，月租金2 000元，租赁期限5年。但是，双方并没有签订书面的房屋租赁合同。2004年，房屋由于大雨出现了裂缝，刘某多次要求方某修理，方某都没有修理，刘某因此自己花费400元钱，请人将房屋加以修理。同时，又花费了2 000元将房屋装修了一下，然后以1 500元将其中的1间转租给了肖某，租赁期限为2年半，方某知道后没有表示异议。2005年3月，肖某在倒车时，将其居住的房屋的一墙撞倒，方某要求肖某和刘某承担责任。2006，年3月20日，方某在没有通知刘某的情况下将其租给刘某使用的房屋卖给王某，并且双方办理了房屋买卖的过户手续。2006年4月25日，王某要求居住的刘某搬出房屋。
1.方某与刘某的房屋买卖合同是否有效为什么
参考答案：刘某有权要求方某返还400元的修理费，但是无权要求其返还2 000元的装修费。
解析： 首先，根据《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第221条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本题中，方某与刘某未达成租赁物维修义务的特别约定，所以对于应当由出租人方某承担租赁物的维修义务，但是刘某要求方某承担此义务时，遭到方某拒绝，刘某自行维修后，根据法律的规定，可以要求方某承担400元的修理费。其次，刘某无权要求方某返还2 000元的装修费。根据《合同法》第223条规定；承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本题中，刘某未经方某的同意，对房屋进行装修，不但不能要求方某返还2 000元人民币，相反地，方某可以要求刘某将房屋恢复原状或者解除合同。
