2003年12月31日，方某将自己的2所房屋出租给刘某使用，月租金2 000元，租赁期限5年。但是，双方并没有签订书面的房屋租赁合同。2004年，房屋由于大雨出现了裂缝，刘某多次要求方某修理，方某都没有修理，刘某因此自己花费400元钱，请人将房屋加以修理。同时，又花费了2 000元将房屋装修了一下，然后以1 500元将其中的1间转租给了肖某，租赁期限为2年半，方某知道后没有表示异议。2005年3月，肖某在倒车时，将其居住的房屋的一墙撞倒，方某要求肖某和刘某承担责任。2006，年3月20日，方某在没有通知刘某的情况下将其租给刘某使用的房屋卖给王某，并且双方办理了房屋买卖的过户手续。2006年4月25日，王某要求居住的刘某搬出房屋。
1.方某与刘某的房屋买卖合同是否有效为什么
参考答案：王某可以取得房屋的所有权。
解析： 解答本题的关键在于《物权法》规定的公示公信和保护善意第三人利益与承租人的优先购买权如何平衡。所谓公示是指物权变动行为须以法定公示方法进行才能生效。通过公示，使第三人在参与交易时有一个识别、判断的客观标准。在正常情况下，无需进行实质调查，单凭公示的外部表象即可以放心交易。一旦在交易过程中出现权利上的瑕疵，法律只能以公示与否作为客观标准，来保护善意第三人的利益。所谓公信是指赋予公示以一定范围的可信性效力。公示、公信原则是物权法的基本原则，目的在于保护善意第三人的交易安全。对于不动产，世界各国都将登记作为其公示的基本方式，并且只要第三人与登记记载的不动产的所有人进行交易的，就推定为善意第三人，受到公信力的保护。本题中，第三人王某相信房屋登记簿所具有的公示力，并且与其上记载的所有人方某办理了房屋买卖的转让手续，因此，他属于善意第三人，应当受到公信力的保护，由此取得房屋的所有权。至于刘某作为承租人依据租赁合同而拥有的优先购买权，由于方某没有及时通知，对此造成的损失刘某有权要求方某进行赔偿。