（四）某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8000平方米，规划建筑面积为40000平方米（全部为可销售面积）。预计开发建设朔为2年，建成后开始现房销售，两年内销售完毕。该项目的土地获得费用为每平方米7000元，建安工程费用为1500元／建筑平方米，开发中的其他费用为500元／建筑平方米。建设期第一年年初需投入土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他费用的85%，剩余资金在第二年年初投入。该开发商自有资金9600万元，开发所需资金的不足部分需贷款，连续两年每年年初借入同等数目的资金用于开发，贷款年利率为l0%，按年以复利计息。预计该项目建成后能以5000元／建筑平方米的均价售出，两年销售数量比率分别为60%和40%.经营成本和销售税金及附加分别为销售收入的2%和5.5%.建设期贷款本利和在销售期两年内每年各偿还50%.假设销售期现金流量均发生在年末，销售期产生的利息在当年末偿还。问题：
为了编写自有资金现金流量表，需计算现金流量。试分别计算该项目建设期初（第1年年初）自有资金现金流出，以及建设期和销售期各年年末的现金流入、现金流出和净现金流量。
参考答案：
第1年初自有资金流出，以及建设期和销售期各年年末现金流入、现金流出和净现金流量：
①第1年初自有资金流出：自有资金流出=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000=7400（万元）
②现金流入第1、2年年末现金流入为零。第3年：40000×5000×60%=12000（万元）
第4年：40000×5000×40%=8000（万元）
③现金流出第1年年末（第2年初）：自有资金流出=（1500×40000×65%+500×40000×15%）/10000-2000=2200（万元）[或9600-7400=2200（万元）
第2年末：自有资金流出为零。
第3年末：借款还本=2310（万元）
借款付息为462万元
经营成本=销售收入×2%=12000×2%=240（万元）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=660（万元）
现金流出=2310+462+240+660=3672（万元）
第4年末：借款还本=2310（万元）
借款付息为231万元经营成本：8000×2%=160（万元）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=440（万元）
现金流出=2310+231+160+440=3141（万元）
④建设期和销售期各年年末净现金流量：第1年年初：－7400（万元）第1年年末：0－2200=－2200（万元）
第2年年末：0
第3年年末：l2000－3672=8328（万元）
第4年年末：8000－3141=4859（万元）