某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地（50年使用权），并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积1000m2，建筑面积为1800m2，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率6%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的收益价格。
参考答案：
计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益＝50×12×1800×(1-10%)＝972000(元)
(2)计算总费用：
①年管理费＝972000×3%＝29160(元)
②年维修费＝2500×1800×1.5%＝67500(元)
③年税金＝25×1800＝45000(元)
④年保险费＝2500×1800×0.2%＝9000(元)
年总费用＝①+②+③+④
＝29160+67500+45000+9000＝150660(元)
(3)计算房地产纯收益：
年房地产纯收益＝年总收益-年总费用
＝972000-150660＝821340(元)
(4)计算房屋纯收益：
①计算年(折旧费)贬值额：年(折旧费)贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本题中，房地产使用者可使用的年期为50-2＝48(年)，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回(注：如计算残值，也可以)。
②计算房屋现值：
房屋现值＝房屋重置价－年(折旧费)贬值额×已使用年数
＝2500×1800－93750×1＝4406250(元)
③计算房屋纯收益：
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率
＝4406250×8%＝352500(元)
(5)计算土地纯收益：
土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益
＝821340－352500＝468840(元)
(6)计算土地使用权价格：
土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为：50-3＝47(年)
＝7308760(元)
单价＝7308760÷1000＝7309(元/m2)
(7)评估结果：
本宗土地使用权在2003年1月的土地使用权价格为7308760元，单价为每平方米7309元。