问题 单项选择题

金祥秋实房地产公司新开发了一批楼盘,2007年5月1日,甲、乙、丙三人与房地产商签订了房屋购买合同并分5rj向登记机关申请了预告登记。5月21日开始办理不动产正式登记。后甲因为户型的问题与开发商发生了纠纷,双方争执不下决定解除了购房合同,但未变更预告登记。乙在5月30日办理了正式房屋登记,四个月后乙与其妻离婚,才发现由于乙妻母亲的原因,房屋登记在了其妻母亲的名下。而丙则由于工作原因,直到乙离婚也没有进行正式房屋登记。后房地产商又将甲和丙的房屋分别卖给了丁和戊,并向登记机关进行了登记。对此,下列表述正确的是( )

A.在房地产商、甲和丁的纠纷中,房屋为甲所有,丁所遭受的损失应向房地产商要求赔偿

B.在房地产商、丙和戊的纠纷中,房屋为戊所有

C.由于登记错误造成的损失,乙应首先向其妻的母亲要求赔偿

D.房地产商与乙的关于房屋买卖合同的生效时间是2007年5月30日

答案

参考答案:B

解析: 本题所考查的是不动产的登记问题。我国与各国法律基本一致,即不动产物权的变动以登记为其公示方法。在房屋买卖交易中,为保护弱势群体的利益,新的《物权法》规定了预告登记制度。《物权法》第20条第1款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”
为了避免权力的滥用,《物权法》第20条第2款同时规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”在本题中,甲、乙、丙三人在签订房屋买卖合同后申请了预告登记,之后,“甲因为户型的问题与开发商发生了纠纷,双方争执不下决定解除了购房合同”,即甲与开发商之间的债权已经消灭,依据上文的法律规定,预告登记失效,因此,房屋所有人自始至终就不是甲。开发商将该房屋再次出卖给丁,并向登记机关登记,可以发生物权效力,所以,选项A认为此房屋为甲所有是错误的,不应当选。
同理,“5月21日开始办理不动产正式登记”,但从5月30日起四个月内,丙由于工作原因一直没有进行正式房屋登记,早已超过了法律规定的三个月的期限,因此,丙的房屋预告登记早已失效,房地产商将丙的房屋卖给了戊并进行了登记可以发生物权效力,所以,选项B是正确的,应该当选。
《物权法》第21条第2款规定;“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”因此,乙由于其岳母的原因导致的登记错误所造成的损失,登记机关应当承担赔偿责任,再由登记机关向其岳母追偿。选项C认为“由于登记错误造成的损失,乙应首先向其妻的母亲要求赔偿”是错误的,不应当选。
债权合同与物权的生效是两个范畴的问题,《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”在本题中,乙于2007年 5月21日与房地产商签订了合同,于5月30日办理了正式房屋登记,根据上文的法律规定,其合同的生效时间为2007年5月21日,因此,选项D也是错误的,不应当选。

多项选择题
问答题

仁大公司和库克公司适用的增值税税率均为17%,所得税税率均为33%,两公司均采用债务法核算所得税,按净利润的10%计提法定盈余公积,按净利润的5%计提法定公益金。仁大公司股权投资差额按10年摊销。 仁大公司发生下列业务:仁大公司于2003年1月1日以5 200万元购入库克公司普通股300万股,占库克公司股权份额的5%,另支付税费50万元,对库克公司的经营和财务决策无重大影响,采用成本法核算。当日库克公司所有者权益为15 000万元。2005年1月1日,仁大公司又以15 000万元从其他原有股东购入库克公司普通股1 200万股,至此,仁大公司占库克公司股权份额达到25%,可以对库克公司的经营和财务决策产生重大影响,股权投资改用权益法核算。 库克公司发生下列业务:2003年3月8日库克公司宣告分派2002年现金股利,每股0.25元,2003年实现净利润2 250万元(未包括下列2003年业务);2004年3月8日库克公司宣告分派2003年现金股利,每股0.3元,2004年实现净利润3 000万元(包括下列2004年业务)。此外,库克公司2003年、2004年还发生过以下事项: (1)2003年5月10日接受某机构捐赠设备一台,未取得相关凭据,类似的设备市价为 9 375万元,估计八成新。另外还发生安装调试费用150万元。假设库克公司不存在历年未弥补的亏损。 (2)2004年1月10日,取得一项技术改造拨款30000万元,用于固定资产技术改造,该项目于2004年9月30日完成。技改过程中,发生各项费用13 500万元,增加固定资产价值13 500万元。 (3)由于发生财务困难,两年前从银行借入的750 000万元,年利率为6%,到期一次还本付息的一笔借款暂时无法支付。2004年11月15日,与银行达成债务重组协议如下: ①豁免库克公司所有积欠利息。 ②库克公司用一批库存商品、一栋办公楼和一块土地使用权抵偿债务。用于偿债的库存商品成本为180 000万元,市场价格和计税价格均为225 000万元;办公楼的原价为13 500万元,累计折旧为3 750万元,公允价值为7 500万元;土地使用权的账面价值为552 000万元,公允价值为600 000万元。各项资产均未计提减值准备。 假定与债务重组有关的资产、债权和债务的所有权划转及相关法律手续均于2004年12月1日办理完毕。假设整个交易中不考虑除产品增值税以外的其他相关税费。 (4)2004年12月31日发现,2003年1月初购入的一项专利权未计提减值准备,可收回金额为2 400万元。为购买该项专利权,库克公司共支付了价款及相关税费3 000万元。该专利权的有效年限为10年。假设此项会计差错已达到重要性要求。 要求: (1)编制2003年库克公司有关接受捐赠设备的会计分录。 (2)编制2003年库克公司有关技术改造拨款而增加固定资产的会计分录。 (3)确定库克公司债务重组完成日,并编制库克公司债务重组完成日相关的会计分录。 (4)编制库克上述会计差错更正相关的会计分录。 (5)编制仁大公司投资库克公司的有关会计分录。