某中外合资房地产开发公司,2009年发生以下业务: (1)1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权,支付土地出让金600万元,缴纳相关费用24万元; (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、写字楼各一栋,占地面积各为1/2; (3)普通标准住宅楼开发成本300万元,写字楼开发成本620万元; (4)分摊到住宅楼利息支出40万元,包括超过贷款期限的利息4万元,写字楼的利息无法分摊; (5)9月初全部竣工验收后,公司将住宅楼出售,取得收入1080万元,其中包括向购房者一并代收的市政设施费共计50万元; (6)9月底将写字楼作与他人联营开设一商场,共同承担经营风险,写字楼税务机关的核定价格是1500万元。 其他相关资料:该房地产公司所在省规定,按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用;如果代收费用计入房价向购买方一并收取,则可作为转让房地产所取得的收入计税,相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用可以扣除,但不得作为加计20%扣除的基数。 要求:根据所给资料,依据有关规定回答下列问题: |
公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是( )万元。
A.53.6
B.35.2
C.52.5
D.86.52
参考答案:D
解析: (1)①应扣除的土地使用权的金额=(600+24)×1÷2=312(万元) ②开发成本=300(万元) ③公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=(40-4)+(300+312)×5%=66.6(万元) ④税金=1080×5%=54(万元) ⑤其他扣除项目=(312+300)×20%=122.4(万元) ⑥代收费用可在计算土地增值税的时候扣除,但是不可以加计扣除。 可扣除的项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905(万元) (2)收入总额=1080(万元) 可扣除的项目合计=905(万元) 增值额=1080-905=175(万元) 增值率=175÷905×100%=19.34% 建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额的20%,予以免税。 (3)①应扣除的土地使用权的金额=(600+24)×1÷2=312(万元) ②开发成本=620(万元) ③公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=(312+620)×10%=93.2(万元) ④以不动产对外投资,不缴纳营业税。 ⑤其他扣除项目=(312+620)×20%=186.4(万元) 可扣除的项目合计=312+620+93.2+186.4=1211.6(万元) (4)收入总额=1500(万元) 可扣除的项目合计=1211.6(万元) 增值额=1500-1211.6=288.4(万元) 增值率=288.4÷1211.6×100%=23.80%,适用税率是30%。 应缴纳土地增值税=288.4×30%=86.52(万元)