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问题 选择题

1884年，曾国荃在奏疏中称：“近年以来，印度、日本产茶日旺，售价较轻，西商皆争购洋茶，以致华商连连折损。据皖南茶商估计，光绪十一、十二两年，亏本自三四成至五六成不等；十三年亏损尤甚，统计亏银将及百万两，不独商贩受累，即皖南山户茶农亦因之交困。”造成上述情况的主要原因是 [ ]

A．中国闭关锁国未真正纳入世界经济体系

B．农业经济完全半殖民地化

C．外人长期掌控海关税务司

D．列强商业资本主义的扩张

答案

答案：D

多项选择题

事业单位按照规定提取或者设置的专用基金有()。

A.修购基金 

B.职工福利基金 

C.资本公积 

D.法定盈余公积 

E.非流动资产基金
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问答题

下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1．确定房地出租客观租金
应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。
根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程为
客观租金=(295.60+311.50+280.88)÷3=295.99(元/m2)
2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015m2)
房地年总收益=房屋建筑面积×租金
=9015×295.99
=2134680(元)
3．计算房地出租年总费用
房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，
房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%
=2134 680×3%
=64040(元)
2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。
房屋出租维修费=房屋重置价×2%
=9015×750×2%
=135225(元)
3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照(房屋完损等级评定标准>，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。
房屋年保险费=房屋重置价×0.2%
=9015×750×0.2%
=13522(元)
4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。
房产税=房地年总收益×12%
=2134680×12%
=256162(元)
营业税=房地年总收益×5%
=2134680×5%
=106734(元)
税金合计=房产税+营业税
=256162+106734
=362896(元)
5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35年计算，残值率为0。
房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)÷剩余使用年期
=9015×750×(1-0)÷35
=193179(元)
6)房地出租年总费用：
房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费
=64040+135225+13522+362896+193179
=768862(元)
4．计算房地年纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用
=2134680-768862
=1365818(元)
5．计算土地纯收益
1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。
2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。
3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
=9015×750×75%
=5070938(元)
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率
=5070938×10%
=507094(元)
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
=1365818-507094
=858724(元)
6．计算土地价格
总地价=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期]
=858724/8%×[1-1/(1+8%)35]
=10008428(元)
土地单价=10008428/2504.1
=3996.82(元/m2)(注：土地面积为2504.1m2)
请根据上述报告片断回答以下问题

上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些
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