为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A

问题问答题

为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表。

实例		A	B	C	D	E
成交价格/（元/m²）		5100	5800	5200	5300	5000
成交日期		2002.11.30	2003.6.30	2003.1.31	2001.7.31	2003.5.31
交易情况		+20%	+21%	0	0	-3%
房地产状况	区位状况	0	-3%	+3%	+1%	0
	权益状况	-2%	0	+2%	-1%	-1%
	交易实物	-4%	-5%	-2%	+2%	+1%

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减O.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。

答案

参考答案：

解析：解：
(1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。
(3)交易情况修正系数为：
可比实例A：100/(100+2)=100/102
可比实例C：100/100
可比实例E：100/(100-3)=100/97
(4)交易日期修正系数为：
可比实例A=(1+1%)⁴
可比实例C=(1+1%)⁴
可比实例E=(1+1%)³
(5)房地产状况修正系数为：
因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：
可比实例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98
可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]=100/101
可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100
(6)计算比准价格：
比准价格A=5100×(100/102)×(1+1%)⁴×(100/98)=5309.20元/m²
比准价格C=5200×(100/100)×(1+1%)⁴×(100/101)=5357.57元/m²
比准价格E=5000×(100/97)×(1+1%)³×(100/100)=5310.83元/m²
(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：
估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m²