问题
问答题
案例提示：
对某新建成的写字楼进行价格鉴证，价格鉴证人员掌握了在价格鉴证基准日时的相关资料(见下表)，并用收益法对该写字楼的市场价值进行价格鉴证。
价格鉴证过程如下(节选)：
(一)年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)
(二)年运营费用
1．年维修费用
25000×2000×2%=1000000(元)
2．年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040(元)
3．年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)
4．年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)
(三)年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)
(四)价格鉴证结论
答案
参考答案：
1．有效毛收入的计算不应包括物业管理费，因而年有效毛收入应该为： 22000×50×12×(1-10%)=11880000(元)。
2．管理用房未出租不应算空置，因而年管理费不应包含“管理用房租金损失”，应该为： 年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000×3%=356400(元)； 年营业税及附加=11880000×5.55%=659340(元)。
3．遗漏房产税，因而年净收益应该为： 房产税：有效毛收入×12%=11880000×12%=1425600(元)； 年费用合计：1000000+356400+659340+1425600=3441340(元)； 年净收益：11880000-3441340=8438660(元)。
4．价格鉴证结论中计算收益年限取值错误，应为45年。
