问题 阅读理解与欣赏

       第一次真好,第一次的感觉真奇妙。细细回想:在你的生命中,有多少“第一次”值得你低回品味?有多少“第一次”给你留下不可磨灭的印象?

       几年前,家中第一次养了一笼十姊妹。当母鸟第一次生下了几颗玲珑剔透,比小指头还小的鸟蛋以后,我和孩子们便眼巴巴地等候小鸟孵出来。有一天,我们正在吃午饭,孩子忽然大叫:“小鸟孵出来了。”我惊喜地走到鸟笼边一看,在鸟巢里面的所谓小鸟,只是两团小小的粉红色肉球,仅仅具有鸟的雏形,身上只有稀疏的几根毛,两只黑黑的眼睛却奇大。第一次看到刚孵出来的雏鸟,但觉它们的样子很难看,竟因此而吃不下饭。可是等到它们渐渐长大,羽毛渐丰,一切都具体而微以后,我喜爱它们又甚于那些老鸟。

       第一次的感觉真奇妙。第一次去露营,第一次动手做饭,第一次坐火车,第一次坐飞机,第一次看见雪,第一次看到自己的作品用铅字印出来……第一次的经验不一定都愉快,但新鲜而刺激,使人回味无穷。

1、为什么“第一次的感觉真奇妙”?(用文中的话回答)

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2、找出作者细心观察生活的句子。

(1)_____________________________________________________________________________________

(2)_____________________________________________________________________________________

3、语段中“第一次”出现了几次?主要记叙了第一次做什么?(用一句话概括)

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4、从文中各选出运用记叙、议论表达方式的一个句子。

     记叙:_________________________________________________________________________________

     议论:_________________________________________________________________________________

答案

1、第一次的经验不一定都愉快,但新鲜而刺激,使人回味无穷。

2、(1)母鸟第一次生下了几颗玲珑剔透,比小指头还小的鸟蛋。 

     (2)鸟巢里面的所谓小鸟,只是两团小小的粉红色肉球,仅仅具有鸟的雏形,身上只有稀疏的几根毛,两只黑黑的眼睛却奇大。

3、一共出现了十五次。第一次看小鸟从鸟蛋中孵出。(意思对即可)

4、记叙如几年前,家中第一次养了一笼十姊妹。议论如第一次的感觉真奇妙。

问答题

下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。
假设用开发法求取委估地块综合用途地价。
1.本次评估假设条件。
(1)本项目开发周期为2年,土地取得费在开发周期开始时投入,即一次性投入。
(2)委估对象最佳用途为综合。
(3)该项目在建成后即销售完毕。
2.开发完成后的房地产总价值估算。
(1)选择交易案例。
通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查,我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例,项目概况如表1所示。
表1案例情况说明表

序号项目名称项目位置用途交易日期销售价格/(元·米-2)
A××大厦西二环××大街综合2003.613800
B××大厦××区××大街综合2003.614000
C××国际××区××路东侧综合2003.614000
(2)比较因素的选择。 根据估价对象与交易案例的实际情况,选取影响房地产价格的各项因素,主要包括:交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 (3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测,以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数,综合得出各项比较因素系数,详见表2。 经过比较分析,三个比准价格的差距在合理范围之内,故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格,则 预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值=13705×67 000、10000=91823.50(万元) 总开发价值为91823.50万元。
表2 比较因素修正系数表
比较因素委估对象ABC
交易价格待求138001400014000
交易情况100100100100
交易日期100100100100
权益情况100100100100
区域因素10099100100
胳臂因素100102102102
开发完后的比较价格待求136661372513725
3.整个开发项目的开发成本估算 (1)建安综合成本。 通过现行《北京市建设工程概算定额》,结合该项目实际情况,取综合用途建安费用为2700元/平方米。委估对象规划总建筑面积91800平方米,其中地上建筑面积67000平方米,地下3层,建筑面积24 800平方米,包括车库建筑面积9192平方米,设备用房建筑面积7804平方米,人防建筑面积7804平方米。项目总容积率6.63,收益容积率5.5。 故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米,则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)费用情况如表3所示。 表3各项费用情况
项目名称单方成本/(元/平方米)总费用/万元备注
建安费用3253包括结构
红线内市政费用488建安费用的15%
建造成本374125064.70前二项之和
管理费用488建安费用的15%
专业人士费412建造成本的11%
总投资额461431094.7前三项之和
利息524利率5.49%,开发期为2年,平均首付,以复利计算
合计516534605.50总计×综合建筑面积
建安综合成本为34 605.50万元。 (2)销售费用。 参考国家及北京市有关规定和市场资料,各项费用如表4所示。 表4各项费用情况
项目名称先收费用/万元备注
营业税及附加5050.29总价值的5.5%
代理及广告费2754.71总价值的3%
合计7805.00上述两项之和
销售总费用为7805.00万元。
(3)发展商合理利润。
本项目开发期为2年,发展商正常利润取总投资额的20%。
发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元)
发展商合理利润为6218.94万元。
4.求项目开发余值。
项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润
=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润
=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94
=43194.06(万元)
5.求熟地价。
设该项目开发期为2年,取客观利润率为20%。
熟地总价=43194.06/[1+20%十(1+5.49%)2-1]=32901.89(万元)
熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/平方米
6.征地拆迁及其他费用。
根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况,该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米。
7.求毛地价。
楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用
=4911-3lOO
=1811(元/平方米)
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