问题
问答题 案例分析题
某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万m2，可收费总面积40万m2，物业管理服务费为1.9元／月·m2，营业税及附加为5.5%。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。
酬金制与包干制两种物业服务费测算方法的财务特征。
答案
参考答案：
酬金制和包干制的财务特征：
1）会计主体在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。
2）收入采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。
3）成本费用
①物业服务企业固定成本的比例较高。
②人工成本占总成本的比例较高。
③物业服务企业成本费用的可预测性较强。