上海市某物业项目建筑面积29万m2，可收取物业服务费用面积26万m2，每年计划成本542万元，现在进行招标投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万m2，高层住宅20万m2，别墅4万m2，该项目投标作了一个物业费的核算，包括以下内容： （1）人工费： 1）人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用：包括公司分管项目副总经理的工资、项目经理的工资和社会保险。 2）补充养老金。 3）项目人员年终绩效奖励。 （2）工程保修费。 （3）公共区域清洁卫生材料费。 （4）装修工程垃圾清运费。 （5）对社会的爱心捐赠。 （6）用于项目的固定资产折旧。 （7）项目履约保证金。 （8）共用设施设备及公众责任保险金。 （9）公共区域维修保养费。 （10）公共秩序维护费。
16.根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司管理资质等级为哪类？ 17.该物业公司的资质等级证书应由谁颁发？ 18.以上费用哪些不能计入物业服务成本？
参考答案：
16.根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级为二级资质。二级资质物业服务企业中关于面积的规定为：管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万m2；②高层住宅50万m2；③独立式住宅（别墅）8万m2；④办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。而本案例中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为：
（1）多层住宅：20/100=20%。
（2）高层住宅：20/50=40%。
（3）别墅：4/8=50%。
20%+40%+50%=110%>100%，符合条件。据此判断该公司资质等级为二级资质。
17.应由上海市人民政府房地产主管部门负责物业服务企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
18.不能计入物业服务成本的费用有：公司分管项目副总经理的工资、补充养老金、项目人员年终绩效奖励、工程保修费、项目履约保证金、装修工程垃圾清运费、对社会的爱心捐赠。