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念奴娇·登多景楼    

[南宋]陈亮

  危楼还望,叹此意,今古几人曾会?鬼设神施,浑认作,天限南疆北界。一水横陈,连岗三面,做出争雄势。六朝何事,只成门户私计? 

  因笑王谢诸人,登高怀远,也学英雄涕。凭却江山,管不到,河洛腥膻无际。正好长驱,不须反顾,寻取中流誓。小儿破贼,势成宁问强对!

【注】①多景楼,在江苏京口(镇江);②南宋孝宗15年,陈亮因反对南宋统治者以“长江为界的南北定势”为借口而放弃北伐的主张,亲自到京口一带考察。

(1)“河洛腥膻无际”一句运用了什么修辞手法?有什么表达效果?

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(2)全词感情起伏变化很大,请结合诗歌具体分析。

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答案

(1)借代;用“腥膻”代指(充满了腥膻之气)的敌占区,暗含对统治者苟且偷安,不思恢复(收复失地)的批判(讽刺)。

(2)由开头对无人领会登临意的慨叹,对统治者只知借天险以求苟安(南宋朝廷如六朝统治者一样出于自私的打算而苟安于一隅)的郁愤,转到对南宋有些人(“王谢”)空发议论(空谈)却无北伐(收复)行动的讽刺,再到最后转为抒发破敌取胜的豪情(收复失地的必胜信念)。 (意思对即可)

问答题

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地,土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年,容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼,钢筋混凝土结构,共18层;其中1~3层主要为商业用途,建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2),其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工,预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下:

1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2.建筑安装工程费为1100元/m2,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3.商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为10%,按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2,运营费用率为24%。

4.商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/m2;建成一年时可售出60%,平均价格为2800元/m2:剩余的10%会在建成一年后售出,平均价格为2900元/m2,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。

5.房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%,销售利润率为20%,估价测算如下(节选);

采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

解:

1.开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000×5=50000m2

住宅总面积=50000-9000=41000m2

(1)商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)

=50×12×(1-10%)=540元/m2

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)

=540×(1-24%)=410.40元/m2

商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[11-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5

=4118.45元/m2

商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元

(2)住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)×2.5+60%×2800/(1+12%)×3+10%×2900/(1+12%)×3.5=8204.06万元

(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元

2,扣除项目

(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71万元

(2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元

(3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96万元

(4)销售利润=11910.67×20%=2382.13万元

(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V

3.总地价

2006年9月1日的总地价:

V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

V=3031.74万元

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