问题
问答题
用市场法对某房地产进行价格鉴证，经收集资料，可比交易实例A的成交总价为272万元人民币，分两期支付，首期支付80万元，余额192万元，在四年内分48期付清，自首付后每月支付4万元。使用面积为300平方米，人民币贷款月利率为0.5%，该房产建筑面积与使用面积的比例为1：0.75。其区域因素及个别因素情况如下表：
假定交易情况修正系数及交易时间修正系数均为1，请根据所给数据计算可比交易实例A比准单价（以建筑面积为准）。
答案
参考答案：
1.区域因素的修正系数为各项目比例的乘积，即：
同理可得：个别因素的修正系数=1.095。
2.每月支付4万元，贷款月利率为0.5%，将月利率作为折现率，则：
可比交易实例A的折现值=
或：A的折现值=80+4×（P/A，0.5%，48）=250.32（万元）。
3.利用使用面积可以求出建筑面积=300/0.75=400（平方米）。
4.A的鉴证单价=250.32/400=0.6258（万元/平方米）=6258（元/平方米）；
A比准单价=鉴证单价×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数=6258×1×1×1.077×1.095=7380.15（元/平方米）。